Арендованное организацией имущество учитывается в бухгалтерском учете на счете

Арендованное организацией имущество учитывается в бухгалтерском учете на счете 01 «Основные средства» (субсчёт «Право пользования активом», ППА) — это прямое требование ФСБУ 25/2018, обязательное с отчётности за 2022 год. Арендатор теперь признаёт в балансе право пользования активом и долгосрочное арендное обязательство, рассчитанное по приведённой стоимости будущих платежей, а не просто равномерно списывает арендную плату в расходы. Одновременно обязательство отражается на счёте 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами». Основные отличия от прежних правил: дисконтирование обязательства; ежемесячное начисление амортизации ППА и процентов; возникновение отложенных налогов из-за расхождений с налоговым учётом; возможность упрощённого учёта только для краткосрочной аренды (≤12 месяцев) и аренды с низкой стоимостью актива.

Эти правила непосредственно затрагивают бухгалтеров малого и среднего бизнеса, арендующих офисы, склады, оборудование и транспорт. Ошибка в учёте искажает финансовую отчётность, влияет на кредитные ковенанты и дивиденды. В статье мы разложим по полочкам счета, проводки и настройку 1С для безошибочного ведения учёта аренды.

Мы расскажем, как арендатору и арендодателю отражать операции, какие счета применять, покажем пошаговые проводки для типовых ситуаций и объясним нюансы налогового учёта. Отдельно рассмотрим автоматизацию в 1С:Бухгалтерия 8 и 1С:Управление нашей фирмой. Если ваша компания нуждается в комплексном обслуживании, специалисты компании «Интеграция» готовы помочь с бухгалтерскими услугами и настройкой учётной системы.

Что изменил ФСБУ 25/2018 и почему это важно

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды» утверждён приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н и стал обязательным с отчётности за 2022 год. Стандарт заменил разрозненные нормы ПБУ 6/01, ПБУ 9/99 и других документов и ввёл единый подход: арендатор признаёт право пользования активом и арендное обязательство, что сближает российский учёт с МСФО (IFRS) 16.

• Изменена классификация: большинство договоров аренды считается неоперационной (финансовой) арендой с точки зрения арендатора, даже если юридически это операционная аренда.
• Арендное обязательство дисконтируется — проценты по нему начисляются в отчёте о финансовых результатах.
• Амортизация ППА начисляется линейным способом в течение срока полезного использования или срока аренды, если он меньше.
• Упрощённый учёт сохранился только для краткосрочной аренды (до 12 месяцев) и аренды с низкой стоимостью актива (порог компания определяет самостоятельно в учётной политике).

Эти правила важны не только для правильного отражения в отчётности, но и для корректного расчёта финансовых показателей — коэффициентов ликвидности, долговой нагрузки, рентабельности. Игнорирование ФСБУ 25/2018 может привести к искажению баланса и претензиям аудиторов.

На каком счёте учитывается арендованное имущество у арендатора

Арендованное организацией имущество учитывается в бухгалтерском учете на счете 01 «Основные средства» с обязательным выделением отдельного субсчёта для прав пользования — как правило, 01.01 «Право пользования активом». Важно: на балансе арендатора появляется не само помещение или станок, а именно право на его использование в течение срока договора.

Параллельно в пассиве формируется арендное обязательство. Для него используют счёт 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами», субсчёт 76.07.2 «Арендные обязательства», либо, если срок превышает 12 месяцев, — счёт 67 «Расчёты по долгосрочным кредитам и займам» (субсчёт «Обязательства по аренде»). В рабочем плане счетов организация может утвердить иной номер субсчёта, главное — обеспечить обособленный учёт.

Для наглядности сведём счета в таблицу:

Обратите внимание: амортизация начисляется на отдельном субсчёте счёта 02, а не на 01 — прямое списание стоимости права пользования не допускается.

Проводки при первоначальном признании аренды

На дату начала аренды (когда предмет аренды становится доступным для использования) арендатор делает следующие записи:

1. Признание ППА и обязательства: Дебет 08.04.1 «Приобретение ППА» Кредит 76.07.2 «Арендные обязательства» — на сумму приведённой стоимости будущих арендных платежей. Ставку дисконтирования компания определяет как ставку, под которую она могла бы привлечь заёмные средства на сопоставимый срок, или внутреннюю процентную ставку договора, если она известна.
2. Учёт прямых затрат (госпошлина, юридические услуги, комиссии): Дебет 08.04.1 Кредит 60 (76).
3. Ввод в эксплуатацию: Дебет 01.01 «Право пользования активом» Кредит 08.04.1 — на сформированную стоимость ППА.

Пример: компания арендовала офис на 5 лет с ежемесячным платежом 100 000 ₽. При ставке 10% дисконтированная стоимость платежей составила 4 500 000 ₽. На эту сумму делается проводка Дт 08.04.1–Кт 76.07.2. Затем Дт 01.01–Кт 08.04.1. Обратите внимание: остаток по счёту 76.07.2 в дальнейшем будет уменьшаться на сумму фактических платежей с одновременным начислением процентов.

Последующий учёт: амортизация ППА и начисление процентов

После первоначального признания каждый месяц в учёте отражаются две операции:

1. Амортизация ППА: Дебет 20 (26, 44) Кредит 02.01 — сумма определяется линейным способом исходя из срока полезного использования (если предполагается выкуп) или срока аренды. Например, для офиса сроком 5 лет ежемесячная амортизация составит 4 500 000 / 60 мес. = 75 000 ₽.
2. Начисление процентов: Дебет 91.02 «Прочие расходы» Кредит 76.07.2 — сумма рассчитывается по эффективной ставке процента от остатка обязательства на начало периода. По мере погашения обязательства процентный расход снижается.

При фактическом перечислении арендной платы делается проводка Дебет 76.07.2 Кредит 51. Важно не путать: платёж сначала уменьшает обязательство, а проценты уже были признаны ранее. В 1С этот механизм автоматизирован документом «Поступление услуг аренды», который корректно разделяет погашение долга и процентную часть.

Если договор предусматривает гарантийный платёж (обеспечительный), он отражается обособленно на счёте 76.09 «Прочие расчёты» и не входит в ППА.

Как аренда отражается в налоговом учёте

В налоговом учёте по налогу на прибыль арендатор не признаёт ППА и не начисляет амортизацию — он включает арендные платежи в состав прочих расходов на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Платежи признаются равномерно, независимо от графика платежей, если иное не предусмотрено договором.

Это приводит к возникновению временных разниц:

• Вычитаемая временная разница (ВВР): возникает из-за того, что в бухгалтерском учёте признаётся амортизация ППА, а в налоговом — нет. Компания отражает отложенный налоговый актив (ОНА): Дебет 09 Кредит 68.04.
• Налогооблагаемая временная разница (НВР): возникает из-за начисления процентов в бухучёте, которые в налоговом учёте не признаются отдельным расходом (включены в состав платежа). Отражается отложенное налоговое обязательство (ОНО): Дебет 68.04 Кредит 77.

При налоге на прибыль 25% и разницах в 2026 году соответствующие суммы ОНА/ОНО могут быть существенными.

Описанные разницы автоматически рассчитываются в 1С, если настроить регистры налогового учёта и указать, что объект аренды не является амортизируемым имуществом в НУ.

Учёт аренды в программах 1С: пошаговая настройка

Современные релизы 1С:Бухгалтерия 8 (ред. 3.0) полностью поддерживают учёт аренды по ФСБУ 25/2018. Чтобы начать, в разделе «Главное» — «Функциональность» включите опцию «Аренда и лизинг». После этого в разделе «ОС и НМА» станут доступны документы по аренде.

Пошаговая инструкция для учета аренды помещения в 1С:

1. Заведите договор с контрагентом — в карточке договора обязательно укажите вид «С арендодателем» и отметьте флаг «Предмет аренды».
2. Создайте документ «Поступление в аренду» (раздел «ОС и НМА» — «Поступление в аренду»). Укажите контрагента, договор, номенклатурную группу (например, «Аренда офиса»).
3. На вкладке «Бухгалтерский учёт» задайте:

- Счета учёта ППА (обычно 01.01) и обязательства (76.07.2); - Срок аренды в месяцах; - Ставку дисконтирования (например, 10%); - Способ амортизации и срок полезного использования (если выкуп).

1. Проведите документ — программа рассчитает приведённую стоимость и сформирует проводки по дебету 08.04.1 и кредиту 76.07.2, а также последующий ввод в эксплуатацию на счёт 01.01.
2. Ежемесячно вводите «Поступление услуг аренды» (можно на основании «Поступления в аренду»). Документ автоматически начислит амортизацию (Дт 20 Кт 02.01) и проценты (Дт 91.02 Кт 76.07.2), а также зафиксирует платёж.
3. Контролируйте регистры «Временные разницы» и «Отложенные налоги» — при корректной настройке 1С сама рассчитывает ОНА/ОНО.

Если договор содержит нестандартные условия (например, индексацию платежей, переменные ставки), типового функционала может не хватить. В таких случаях рекомендуется доработка 1С силами квалифицированных консультантов. Также для поддержания системы в актуальном состоянии полезно заключить договор сопровождения.

Упрощённые способы для малого бизнеса

Организации, которые ведут упрощённый бухгалтерский учёт (малые предприятия, НКО, участники «Сколково»), вправе не применять сложные правила ФСБУ 25/2018. Вместо признания ППА и обязательств они могут арендные платежи равномерно относить на расходы по обычным видам деятельности — дебет 20 (44, 26) кредит 60 (76).

Упрощённый порядок возможен, если одновременно выполняются условия:

• Срок аренды не превышает 12 месяцев;
• Стоимость предмета аренды по отдельности является несущественной (компания устанавливает лимит в учётной политике, например, 40 000 ₽ или 100 000 ₽);
• Договор не предусматривает перехода права собственности.

При использовании упрощённого способа важно указать в учётной политике, что организация применяет право на упрощённый учёт аренды согласно пункту 13 ФСБУ 25/2018.

Однако помните: если компания арендует дорогостоящее оборудование на несколько лет, даже малое предприятие должно признать ППА. Необоснованное применение упрощённого порядка может быть расценено аудиторами как искажение отчётности.

Как арендодателю отражать сдачу имущества в аренду

Для арендодателя ФСБУ 25/2018 разделяет учёт на два вида: операционную и неоперационную (финансовую) аренду. В большинстве случаев сдача офиса или склада классифицируется как операционная — актив остаётся на балансе собственника, а доход признаётся равномерно.

Операционная аренда (арендодатель):

• Имущество продолжает числиться на счёте 01 или 03, амортизация начисляется в обычном порядке: Дебет 20 (91.02) Кредит 02.
• Доход от аренды признаётся в составе выручки: Дебет 62 Кредит 90.01 — на сумму ежемесячного платежа. НДС с арендной платы — по ставке 22% в 2026 году (дебет 90.03 кредит 68.02).

Финансовая аренда (лизинг):

• При передаче имущества лизингополучателю стоимость списывается: Дебет 76.09 «Расчёты по лизинговым платежам» Кредит 01.09 (03.09) — на балансовую стоимость.
• Ежемесячное поступление платежа: Дебет 51 Кредит 76.09 — погашение инвестиции.
• Процентный доход начисляется: Дебет 76.09 Кредит 91.01 по эффективной ставке.

В налоговом учёте доходы от сдачи имущества в аренду признаются в составе внереализационных доходов (п. 4 ст. 250 НК РФ) либо выручки — в зависимости от систематичности. Расходы (амортизация, обслуживание) — по общим правилам.

Материал носит справочный характер и не является налоговой или юридической консультацией; для применения к вашей ситуации согласуйте действия с бухгалтером или юристом. Если вы хотите настроить учёт аренды в 1С без ошибок и автоматизировать отчётность, обратитесь в компанию «Интеграция» — мы предлагаем профессиональное сопровождение 1С и полное бухгалтерское обслуживание.