Аренда земли и НДС: что важно знать бухгалтеру

Аренда земли НДС — это вопрос, ответ на который зависит от того, кто выступает арендодателем. Если землю сдаёт частный собственник (компания или ИП), арендная плата облагается НДС по общей ставке 22 % с 1 января 2026 года (ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025). Если арендодатель — орган власти, а участок находится в государственной или муниципальной собственности, такая аренда от НДС освобождена по пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ. Продажа земельных участков НДС не облагается в принципе (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Ключевые тезисы для бухгалтера и руководителя сделки:

• Государственная/муниципальная земля — без НДС, счёт-фактура не выставляется.
• Частная земля — с НДС 22 % (с 01.01.2026), нужен счёт-фактура, право на вычет у арендатора.
• Продажа земельного участка налогообложение НДС не предполагает — это не объект налогообложения.
• ИП на ОСНО при сдаче в аренду собственной земли начисляет НДС на общих основаниях.
• При аренде у муниципалитета арендатор не становится налоговым агентом по НДС — земля прямо выведена из-под налога.

Материал адресован главным бухгалтерам, коммерческим директорам и руководителям складских и логистических подразделений, которые сталкиваются с земельными договорами: участки под склады, площадки под технику, торговые точки на «муниципальной» земле, субаренда. Разберём, когда НДС возникает, как отражать арендную плату в учёте и какие проводки делать в типовых конфигурациях 1С.

Когда аренда земли облагается НДС, а когда нет

Базовое правило простое: НДС зависит не от земли как таковой, а от статуса арендодателя.

Из таблицы видно, почему вопрос «сдача в аренду земли НДС ИП» не имеет одного ответа. Если ИП применяет ОСНО — НДС начисляется. Если работает на УСН и укладывается в лимит 60 млн ₽ — освобождён. Если выбрал ставки УСН-НДС 5 % или 7 %, начисляет соответствующий налог без права на вычет.

Отдельный случай — субаренда муниципальной земли. Первичная аренда у муниципалитета НДС не облагается, но если арендатор пересдаёт участок третьему лицу, эта вторичная сделка уже подпадает под общий порядок: организация на ОСНО предъявит НДС 22 % своему субарендатору.

Аренда государственной и муниципальной земли: тонкости

Подпункт 17 п. 2 ст. 149 НК РФ освобождает от НДС платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами, включая землю. На практике это означает:

• Арендодатель — государственный или муниципальный орган — не выставляет счёт-фактуру.
• Арендатор не выступает налоговым агентом и не удерживает НДС из арендной платы (в отличие от аренды зданий у казны — там агентские обязанности возникают по п. 3 ст. 161 НК РФ).
• Платёж идёт в бюджет полной суммой, в договоре указывается «НДС не облагается».

Если в платёжке или акте вдруг появилась строка с НДС от муниципалитета — это ошибка контрагента, и принимать такой НДС к вычету нельзя. Сначала запрашивайте корректировку договора и первички.

С земельными участками федеральной собственности под объекты Минобороны, особо охраняемыми территориями и землями лесфонда действует тот же подход — НДС нет. А вот когда государственное предприятие сдаёт землю не как уполномоченный орган, а как хозяйствующий субъект (например, ГУП на правах хозведения), льгота уже не применяется — НДС начисляется на общих основаниях.

Аренда земли с НДС или без НДС: как читать договор

Перед тем как ставить договор в учёт, проверьте пять реквизитов:

1. Статус арендодателя — частная компания, ИП, орган власти, ГУП/МУП.
2. Кадастровый номер и категория земли — для подтверждения, что речь именно о земельном участке.
3. Налоговый режим арендодателя — ОСНО, УСН без НДС, УСН с НДС 5/7 %, ЕСХН.
4. Формулировку цены — «в том числе НДС 22 %», «кроме того НДС», «НДС не облагается».
5. Период действия и порядок индексации — для корректного начисления арендной платы за землю и проводок в бухучёте.

Самая частая ошибка — договор, заключённый в 2024–2025 годах, с фразой «в том числе НДС 20 %». С 01.01.2026 ставка выросла до 22 %. Если стороны не подписали допсоглашение, формально цена не меняется, но налог пересчитывается по новой ставке — а это уменьшает чистую выручку арендодателя. Обновите шаблоны договоров и допсоглашения по действующим договорам — это техническая, но критичная работа.

Аренда земли: на какой счёт отнести в бухучёте

Ответ зависит от того, как используется участок. Расходы по аренде земли группируются как обычные расходы по обычным видам деятельности (ПБУ 10/99) и распределяются по счетам затрат:

• Счёт 20 — основное производство (земля под цехом, производственной площадкой).
• Счёт 23 — вспомогательные производства.
• Счёт 25 — общепроизводственные расходы (земля под несколькими цехами).
• Счёт 26 — общехозяйственные (земля под административным зданием).
• Счёт 44 — расходы на продажу (торговая точка, склад готовой продукции).
• Счёт 91.02 — прочие расходы (земля, не используемая в деятельности).
• Счёт 08 — если аренда связана со строительством объекта основных средств.

Для сельхозпроизводителей действует свой план счетов с субсчётом 401 АПК — он используется для затрат на содержание основных средств и арендных платежей за сельхозземли в специализированных отраслевых конфигурациях.

Право аренды земельного участка в бухгалтерском учёте отдельным активом, как правило, не признаётся — это операционная аренда по ФСБУ 25/2018, если срок и условия позволяют не выделять ППА (право пользования активом). Для долгосрочной аренды с существенными платежами проверьте критерии ФСБУ 25/2018: возможно, придётся отразить ППА на счёте 01 и обязательство по аренде на счёте 76 (или 60).

Начисление арендной платы за землю: проводки

Типовой набор операций у арендатора (частный арендодатель, ОСНО, ставка 22 %):

Если арендодатель — муниципалитет, проводки короче, без 19-го счёта:

У арендодателя — частной компании на ОСНО:

• Дт 62 Кт 90.01 — выручка от сдачи в аренду (если это основной вид деятельности) или Дт 76 Кт 91.01 — прочий доход.
• Дт 90.03 (91.02) Кт 68.НДС — начислен НДС 22 %.
• Дт 51 Кт 62 (76) — поступление оплаты.

Эти арендные платы за землю проводки в бухучёте универсальны для большинства типовых конфигураций — 1С:Бухгалтерия 8, 1С:ERP, 1С:УНФ.

Реализация земельных участков: НДС, налог на прибыль, учёт

Вопрос «реализация земельных участков НДС облагается или нет» закрыт прямо: согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом обложения НДС. Это касается и государственной, и частной земли — продавец не выставляет счёт-фактуру с НДС и не отражает выручку в декларации по НДС как облагаемую.

Но это не отменяет другие налоги:

• Налог на прибыль 25 % (8 % фед. + 17 % рег.) на финансовый результат от сделки.
• НДФЛ у физлица-продавца (с учётом сроков владения).
• Земельный налог за период владения до даты перехода права.

В декларации по НДС реализация земли отражается в разделе 7 как операция, не признаваемая объектом налогообложения. Код операции — 1010806. Пропуск раздела 7 — типовая ошибка, которая всплывает на камеральной проверке.

При продаже здания вместе с землёй важно разделить стоимость в договоре: часть, относящуюся к зданию (с НДС), и часть, относящуюся к земле (без НДС). Если в договоре единая цена «здание с земельным участком, в т.ч. НДС», налоговая может пересчитать налог.

Что проверить в 1С перед закрытием месяца

Корректная работа с земельными договорами в 1С требует пары настроек:

1. В справочнике «Договоры контрагентов» поставить признак «Аренда» и указать ставку НДС — 22 %, «Без НДС» или «УСН 5/7 %».
2. Для муниципальных арендодателей завести отдельный договор с признаком «НДС не облагается (ст. 149 НК РФ)».
3. Проверить, что счёт затрат по умолчанию подтянут корректно (20, 25, 26 или 44).
4. Для долгосрочной аренды настроить ФСБУ 25/2018 — учёт ППА на счёте 01.03 и обязательства на 76.07.
5. Обновить релиз: 1С:Бухгалтерия 8 ред. 3.0 поддерживает НДС 22 % с релиза 3.0.186.21.

Если конфигурация дописана под отраслевые особенности — например, сельхозучёт со счётом 401 АПК или интеграция с программой казначейства — настройку проводок и шаблонов документов лучше доверить специалисту. Команда «Интеграция» закрывает эти задачи в формате программист 1С на час для разовых правок и через регулярное обслуживание 1С, когда нужны системные изменения и контроль обновлений. Для предприятий, где земельные сделки идут потоком (агрохолдинги, логистические парки, девелопмент), мы дорабатываем учёт под отраслевую специфику и помогаем выстроить контроль договоров — посмотрите наши услуги по 1С:Бухгалтерии, если вопрос требует комплексной настройки.

Материал носит справочный характер и не является налоговой или юридической консультацией; для применения к вашей ситуации согласуйте действия с бухгалтером или юристом. Если нужна помощь с настройкой учёта аренды земли, проводок и деклараций в 1С — обращайтесь в «Интеграцию», подключим профильного консультанта в течение рабочего дня.